Baumängel vs. Bauschäden: Ein entscheidender Unterschied
Um zu verstehen, was die Bauleistungsversicherung bei Baumängeln leistet, muss man einen fundamentalen Unterschied kennen: Die Versicherung unterscheidet zwischen dem Mangel selbst und dem Schaden, der durch den Mangel entsteht.
Ein Mangel liegt vor, wenn eine ausgeführte Bauleistung in Materialqualität, Verarbeitung oder Ausführung nicht den vertraglich festgelegten Anforderungen, den geltenden technischen Normen oder den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Das kann ein falsch dimensioniertes Fundament sein, eine fehlerhafte Abdichtung oder ein minderwertiger Baustoff.
Die Bauleistungsversicherung zahlt nicht die Beseitigung des Mangels selbst – das ist Sache des verantwortlichen Handwerkers oder Bauunternehmers im Rahmen seiner Gewährleistungspflicht. Die Versicherung zahlt aber die Folgeschäden, die dieser Mangel an anderen Bauleistungen verursacht.
Mangel vs. Folgeschaden – ein Beispiel
Der Mangel
Der Folgeschaden
- Was zahlt die Versicherung?
- Was zahlt die Versicherung nicht?
Welche Mängel-Folgeschäden sind versichert?
Die Bauleistungsversicherung deckt Sachschäden, die durch Planungs-, Konstruktions-, Material- oder Ausführungsfehler an anderen versicherten Bauleistungen entstehen – vorausgesetzt, der Schaden war unvorhergesehen.
Typische Beispiele sind ein Statikfehler, der zu Rissen in tragenden Wänden führt, eine fehlerhafte Abdichtung, die Wasserschäden im angrenzenden Mauerwerk verursacht, ein falsches Baumaterial, das unter Belastung versagt und Folgeschäden an umliegenden Gewerken verursacht, sowie ein Fehler bei der Fundamentierung, der zu Setzungsschäden am gesamten Rohbau führt.
Im Top-Plus-Tarif der Schleswiger gibt es zusätzlich eine erweiterte Entschädigung bei Schäden infolge von Mängeln: Wenn ein Mangel vor Ende des Versicherungsschutzes zu einem ersatzpflichtigen Schaden führt, leistet der Versicherer bis zu 10 % der Versicherungssumme. Kosten, die aufgewendet werden müssen, damit der Mangel nicht erneut entsteht, mindern allerdings die Entschädigungsleistung.
Was ist nicht versichert?
Der Mangel selbst: Die Kosten für die Beseitigung des fehlerhaften Bauteils (das undichte Rohr, die falsche Abdichtung, das minderwertige Material) trägt nicht die Versicherung, sondern der verantwortliche Unternehmer.
Baustoffe, die beanstandet wurden: Wenn eine Prüfstelle ein Baumaterial bereits beanstandet hat oder das Material vorschriftswidrig noch nicht geprüft wurde und dieser Baustoff dann einen Schaden verursacht, zahlt die Versicherung nicht.
Undichtigkeit und Wasserdurchlässigkeit: Grundsätzlich nicht versichert – außer sie sind Folge eines anderen versicherten Schadens. Im Top-Plus-Tarif gibt es allerdings eine Sonderregelung: Undichtigkeit und Wasserdurchlässigkeit, die keinen Mangel der Bauleistung darstellen und zu Schäden am Bauvorhaben führen, sind bis 10.000 Euro mitversichert (250 Euro Selbstbeteiligung).
Risse im Beton: Risse durch Kriech-, Schwind-, Temperatur- oder statische Spannungen sind vorhersehbar und damit ausgeschlossen. Im Top-Plus-Tarif sind dagegen unvorhergesehene Risse im Beton bis zur Versicherungssumme versichert.
Was die Versicherung bei Baumängeln zahlt – und was nicht
- Versichert
- Folgeschäden an anderen Gewerken durch Planungs-/Konstruktionsfehler
- Folgeschäden durch Materialfehler an angrenzenden Bauleistungen
- Unvorhergesehene Risse im Beton (nur Top Plus)
- Erweiterte Mängelfolgeschäden (Top Plus: bis 10 % der VSU)
- Nicht versichert
- Der Mangel selbst (Gewährleistung des Unternehmers)
- Beanstandete oder ungeprüfte Baustoffe
- Risse durch Schwinden, Kriechen, Temperatur (vorhersehbar)
- Schönheitsreparaturen und Reinigungskosten
Praxis-Tipps: So schützt Du Dich vor Baumängeln
Qualifizierte Handwerker beauftragen. Prüfe Referenzen, Meisterbriefe und Bewertungen. Billigangebote bergen oft ein höheres Mangelrisiko.
Baubegleitung durch einen Sachverständigen. Ein unabhängiger Bausachverständiger kontrolliert die Ausführung in regelmäßigen Abständen und erkennt Mängel, bevor sie zu Folgeschäden führen. Die Kosten für eine baubegleitende Qualitätskontrolle (ca. 3.000–5.000 Euro für ein Einfamilienhaus) sind gut investiertes Geld.
Abnahmen protokollieren. Lass jedes Gewerk einzeln abnehmen und protokolliere den Zustand. Mängel, die bei der Abnahme nicht gerügt werden, können später schwer durchzusetzen sein.
Gewährleistungsfristen kennen. Nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) beträgt die Gewährleistungsfrist 4 Jahre, nach BGB sogar 5 Jahre. Innerhalb dieser Fristen muss der Unternehmer Mängel auf eigene Kosten beseitigen.
Rechnungen erst nach Prüfung bezahlen. Halte bei jeder Teilzahlung einen Sicherheitseinbehalt (in der Regel 5 %) zurück, bis die Abnahme erfolgt ist.